오피스텔 DSR 규제
오피스텔은 청약통장이 필요없고 대출 규제에서도 비교적 자유로웠다.
이에 오피스텔도 아파트 대체재로 부상하면서 시장이 달아오르자 지난 2020년 7·10대책에서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함 하고 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용한다. 따라서 앞으로 증명할 수 있는 소득이 낮고 기존 대출이 많을수록 추가 대출 한도가 크게 줄어든다.
2022년 1월부터 오피스텔도 DSR규제로 지난해 같은 기간의 절반이하로 거래가 줄었다. 업계에서는 DSR 40%규제와 함께 한국은행의 기준금리 인상에 따른 영향으로 보고있다. 유동성 버블이 꺼지면서 개인별 소득과 대출상환 능력 하의 추격 매수, 투자 진입이 어려워졌기 때문이다.
21일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 1월 1일부터 14일까지 전국 오피스텔 매매건수는 942건을 기록했다. 지난해 같은 기간 2163건 대비 56.44% 감소했고, 전월 2443건 대비로는 61.44% 급감했다. 실거래총액 역시 크게 줄었다. 올해 1월 첫 2주간의 실거래총액은 1482억470만원으로 집계됐는데, 이는 전년 같은 기간 5061억2588만원에 비해 70.71% 줄어든 수치다.
특히 전용 84㎡ 초과 중대형 면적의 실거래 감소세가 눈에 띈다. 지난해 1월에는 중대형 면적 실거래가 154건인 반면, 올 1월에는 9건에 그쳤다. 10억원 이상 고가 오피스텔 거래는 단 1건에 불과하다. 지난해 1월에는 26건의 거래가 이뤄졌다.
오피스텔에도 1월, DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 본격 시행되면서 매매거래량이 하락하는 양상이 벌써부터 나타났다. 개인 소득과 상환 능력 하에서의 대출 운영이 더욱 중요시 된 만큼 지역 및 상품별 양극화에 따른 시장 변화가 불거질 것으로 예상된다.
업계 관계자는 “시장 불확실성에 대한 스탠스가 유지되면서 시중자금이 투자, 소비로 연결되지 못하는 ‘돈맥경화’ 조짐이 일어나고 있다”며 “오피스텔 매수를 고려한다면 지난해 12월 모집공고를 진행해 DSR 규제를 비껴간 오피스텔이 현실성 있는 대안일 것”이라고 설명했다.
부동산 안정화라는 목적으로 펼친 정책이지만 실거주 목적으로 오피스텔을 매입을 염두에 두고 있던 무주택자들의 원성 또한 높으며, 도리어 실수요자들이 피해를 볼 것이라는 의견도 적지 않다
올해는 대출도 어렵고 이자 부담도 늘어날 것으로 예상된다. 개인의 소득 대비 대출 관리 중요성이 중요해진 만큼 DSR계산 기준을 잘 숙지해 꼼꼼한 자산관리를 실행하는게 필요하다.
DSR (총부채원리상환비율)이란?
총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)
모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.
DTI와 DSR 산출
• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
[출처 : 네이버 지식백과]
돈맥경화
피가 몸속에서 제대로 순환하지 않는 동맥경화에 빗대어 돈이 시중에 돌지 않거나 개인의 자금 사정이 원활하지 않은 상태를 뜻하는 말로 쓰인다. 경제불황, 노령화 등 여러 사회적 요인으로 인해 투자나 소비가 줄어들고 돈이 회전하는 속도가 떨어지는 현상을 반영한다. 특히 투자를 줄이고 저축을 늘리는 현상이 지속될 경우 통화유통 속도가 현저히 떨어지는데 이때 주로 사용된다.
[출처 : 네이버 지식백과]