안녕하세요.
앞 전에 집을 살때 내는 세금에 대해서 알아보았는데요. 집은 살때도 있지만 팔기도 하는데 집을 팔 때에도 세금을 내야 합니다. 오늘은 집을 팔 때 내는 세금인 양도소득세와 부가가치세에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
집 팔 때 내는 세금
① ‘양도소득세’란?
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 바로 양도소득세 입니다. 즉 이익이란 산 가격과 판 가격의 차이를 ‘양도소득’으로 보는것 입니다. 단, 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지는 않습니다.
부동산 투자시 가장 신경 써야 할 세금이 바로 양도소득세인데 양도차익에서 기타 비용들을 뺀 금액을 ‘과세표준’에 따라 최저 6%에서 최고 45%까지 누진세율이 부과되는 세금이라 금액이 크기 때문입니다.
다행인건 조건에 따라 세율이 세분화돼있고 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있습니다.
다행히 집이 한 채만 있으면 웬만하면 양도세를 내지 않습니다. 이걸 ‘1세대 1주택 비과세’라고 하는데요.
실거래가 9억원 이하인 집 한 채를 가진 사람이 집을 팔면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 다만 2년 이상은 보유를 해야 하고, 서울을 포함한 조정대상주택인 경우에는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
실거래가 9억원이 넘으면 양도세를 내야 하는데요. 앞서 설명했듯 각종 공제규정이 있기 때문에 절세 효과가 상당해 실제 납부세액은 미미합니다.
예를 들어 5년 전 9억원이었던 아파트를 10억원에 팔면 1억원의 차익이 생기지만, 양도차익은 9억원이 넘는 부분만 따로 계산해서 1000만원으로 떨어집니다. [양도차익=(10억원-9억원)×(10억원-9억원)÷10억원=1000만원]
여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 400만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 350만원에 불과합니다. 과세표준에 최저세율인 6%를 적용하면 실제 납부할 양도세는 21만원입니다.
5년 사이 1억원 오른 10억원짜리 아파트를 불과 21만원의 양도세만 내고 팔 수 있다는 얘기죠.
똑같은 아파트를 10년 동안 보유했다면 양도세를 전혀 내지 않아도 됩니다. 장기보유특별공제율이 80%로 올라가기 때문이죠.
실거래가 9억원 초과분에 대한 양도차익 1000만원에서 장기보유특별공제 800만원을 빼고, 기본공제 250만원까지 적용하면 과세표준은 0이 됩니다. 조정대상 외의 지역에서 오래 보유하고, 보유한 주택 수가 적을수록 줄어드는 세금이 바로 양도세입니다.
양도세를 계산할 때는 ‘시기’도 아주 중요합니다.
보유기간 특례가 있어서 단 하루 차이로 세금이 어마어마하게 차이가 날 가능성이 있기 때문입니다.
어느 부부가 7년간 맞벌이로 모은 돈 3억원으로 6개월쯤 살고 1억원의 양도차익을 남긴 뒤 아파트를 판다고 가정하면 약 4500만원의 세금을 내야 합니다. 만약 이들이 1년을 채우고 팔게 되면 2000만원이 넘는 세금을 절세할 수 있습니다. 1년 미만 보유 시 양도소득세율은 40% 중과세되기 때문입니다.
앞선 사례에서 8월 31일이 1년째 되는 날이라고 가정해볼까요. 계약서상 잔금일이 8월 31일인데 집을 사는 사람이 하루 일찍 잔금을 주고 8월 30일에 등기접수를 하게 되면 단 하루 차이로 이 부부는 무려 2000만원이 넘는 세금을 더 내게 되는 상황을 마주하게 됩니다.
따라서 비과세 요건인 보유기간 충족, 장기보유특별공제 적용시 보유기간, 양도소득세율 적용시 보유기간을 면밀히 따져봐야합니다. 이 요건의 충족 여부에 따라 하루 차이로 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
② ‘부가가치세’
마지막으로 부가가치세입니다. 부동산 양도와 관련해 부가세 문제를 간과하기가 쉬운데요.
비사업자 개인이 부동산을 양도할 때는 당연히 부가세가 없습니다. 하지만 사업자가 부동산을 양도할 때는 부가세를 내야 하는데요. 양도자가 과세사업자(부동산임대업 포함)이고, 양도하는 부동산이 토지나 국민주택이 아닌 일반 건물이나 국민주택 규모 초과 주택일 때 부가세를 부담해야 합니다.
일반적으로 부동산은 양도가액이 매우 크기 때문에 그에 수반하는 부가가치세도 큽니다. 만약 양수자가 비사업자이거나 면세사업자인 경우에는 자칫 부동산 양도자가 나중에 부가가치세까지 추징당할 수 있으므로 특히 주의해야 합니다.