2020년 기준으로 등록 임대 사업자는 53만 명으로 우리나라에서 임대 사업을 영위하는 사업자는 지속해서 증가하고 있는데요. 임대 사업자로 간단한 시설물 관리 및 관련 법규도 알고 있어야 하고, 세금 부분도 잘 알아야 한다고 합니다.
그래서 오늘은 부동산 임대사업자가 꼭 알아야 할 절세 전략을 소개하도록 하겠습니다.
첫째, 임대소득 2,000만 원 이하라면 분리과세로 절세 가능
임대사업자는 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세를 내는데 과세 대상은 아래와 같습니다.
[주택임대소득 과세 대상]
① 기준시가 9억 원 초과하는 고가주택을 임대하는 경우
② 국외주택을 임대하는 경우
③ 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우
주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간 합계액을 총수입금액으로 해서 소득세를 과세합니다.
주택임대소득 과세 대상 ①, ②에 해당되지 않으며 1주택자인 경우는 비과세 대상입니다.
3주택 이상이라면 전세보증금에도 세금이 부과되는데 단, 소형주택(전용면적 40제곱미터 이하, 기준시가 2억 원 이하)은보증금 과세 대상에서 제외됩니다. 소형주택은 간주임대료 과세대상주택 수에서 제외되며 월세 임대 수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 합니다.
주택임대소득이 2,000만 원 이하라면 주택임대소득에 대해서만 14% 세율로 세금을 계산하는 분리과세를 적용 받을 수 있습니다. 따라서 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리한지 비교해 보고 세금을 적게 내는 방법을 선택할 수 있는데, 종합과세의 경우 최저세율은 6%로 낮지만, 최대세율은 42%로 높은 반면 분리과세는 14%의 단일세율입니다.
그렇다고 무조건 분리과세가 종합과세보다 유리한 것은 아닙니다. 임대소득 외의 다른 소득이 없다면 종합과세가, 이자 및 배당 등으로 얻은 금융소득이 높다면 분리과세가 유리할 수 있습니다. 이때 분리과세를 선택해 신고할 경우에는 세무소와 시/군/구청에 주택 임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제 우대혜택을 받을 수 있습니다.
둘째, 본의 명의 vs 아내 명의, 절세에 유리한 쪽은?
임대소득 목적으로 구입한 상가는 합산소득 분리에 대한 단순 세율 차이뿐만 아니라 부녀자공제 등의 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 소득이 적은 배우자 명의로 구입하는 것이 세금을 더 절약하는 방법입니다.
다만, 기존에 구입한 상가를 배우자 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하기 때문에 증여세 부분도 꼼꼼히 검토해야 합니다. 부부 사이에는 10년 이내 증여재산을 합한 금액이 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억 원을 초과하면 증여세가 과세 됩니다.
명의이전은 증여세 부분과 함께 등기이전에 따른 취득세 부분 등도 꼼꼼히 따져보고 결정해야 합니다.
아울러 세금은 재산분할 기간에 비례해서 계산되기 때문에 재산분할이 유리하다면 하루라도 빨리 하는 것이 세금을 절약할 수 있다고 합니다.
세째, 기장 vs 추계신고, 유리한 방법은?
부동산 임대사업자의 수입 금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산 합니다.
부동산임대 사업자 수입금액 =
월세 합계액 + 전세금 + 임대보증금에 대한 간주임대료
월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없지만, 간주임대료는 차이가 크게 발생하기 때문에 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비해 훨씬 세금이 절약됩니다. 따라서 부동산을 임대하는 경우, 상가건물을 매입하여 임대하는 경우 기장신고를 하는 것이 유리합니다.
네째, 사업자 등록하기
주택 임대사업자가 절세를 위해 사업자 등록을 해야하는데 만약 사업자 등록을 하지 않을 경우 소득세법에 따라 임대소득의 0.2%가 미등록 가산세로 부과됩니다. 임대를 시작한 날로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 등록을 신청해야 합니다. 지방자치단체에도 사업자로 등록할 수 있는데, 세무서 등록은 의무이지만 지자체 등록은 선택 사항입니다. 임대소득세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세 등 다양한 세금 혜택을 받으려면 지자체에도 임대사업자로 등록하는 것이 좋습니다.
– 용어정리–
간주임대료
‘임대업자가 부동산을 빌려주고 전세금이나 임대보증금을 받아 은행에 예금하면 이자가 나오는데 그 이자소득도 수입으로 간주하고 이를 과세표준에 포함하는 것. 시중은행 정기예금 이자율을 기준으로 보증금에 일정한 이율을 곱해 계산한다”라고 정의되어있다.