1. DSR 대출 규제 강화
달라지는 부동산 정책으로 2022년 1월부터 개인별 총 대출액이 2억원을 DSR(총부채원리금상환비율)규제를 적용하고 있습니다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 모두 합친 대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR규제 40%가 적용됩니다.
기존에는 전 규제지역 6억 원 초과 주택담보대출과 1억 원 초과 신용대출을 대상으로 DSR을 적용하고 카드론을 포함하지 않았다는 점에서 대출 규제가 휠씬 엄격해졌다. DSR은 개인의 연 소득 대비 갚아야 하는 원리금 비율을 의미하기 때문에, DSR 규제는 곧 대출 한도 제한을 의미한다. 2022년 7월부터는 해당 기준이 1억원으로 바뀐다는 점도 유의해야 한다.
2. 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소
달라지는 부동산 정책으로 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도세 비과세 혜택도 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 올해 양도분부터 수도 권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택을 받을수 있다.
3. 고가의 상가겸용주택 양도소득세 비과세 혜택변경
달라지는 부동산 정책으로 2022년부터 12억원을 초과하는 상가겸용주택을 매도할 경우 양도세 비과세 혜택이 크게 달라졌다. 기존에는 상가 연면적보다 주택 연면적이 더 클 경우 전체를 주택으로 간주하여 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도세 비과세 혜택을 적용 받을 수 있었다.
하지만 2022년 양도분부터 12억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용되며 상가 부분은 비과세 적용 대상이 아니고 장기보유특별공제도 최대 30%까지만 가능하게 되었다. 12억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용된다. 하지만 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 12억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 소유자들은 줄어들 전망이다.
정리하면 개정 전에는 주택 연면적이 주택외 연면적 보다 크면 전부를 주택으로 봤다면 개정 후는 주택 연면적 상관없이 주택과 상가를 구분하여 양도소득세 비과세 혜택이 적용된다. 단, 12억원 이하 상가겸용주택은 종전 규정을 따른다.
(※ 2021년 12월 8일 양도소득세 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 개정)
4. 공공임대 주택 다자녀 기준 확대
달라지는 부동산 정책으로 2022년 부동산 정책과 관련된 소식들 중 통합 공공임대 주택의 다자녀 기준을 확대한 반가운 소식도 있다. 통합 공공임대주택 다자녀 기준이 기존 3자녀에서 2자녀로 완화된다. 이러한 통합 공공임대 다자녀 지원 기준을 3자녕에서 2자녀로 확대하기로 하여 자녀가 둘이 있는 가정도 혜택을 받을 수 있게 되었다. 현행 정부의 다자녀 가구 지원 기준이 확대되면서, 공공임대주택에도 동일하게 적용된다.
통합 공공임대주택은 기존의 영구임대와 행복주택 등의 임대주택을 통합한 유형으로, 가구 월평균소득과 총자산 기준에 따라 입주가 가능하며 매입임대를 할 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있다.
특히, 2022년에는 소형 평형의 영구임대주택 2가구를 그린리모델링을 통해 하나로 통합할 예정이며 이를 다자녀 가구에게 공급할 예정이어서 혜택은 더 늘어날 것으로 예상하고 있다.
5. 청년우대형 청약통장 가입 기간 연장
달라지는 부동산 정책으로 저소득 무주택 청년의 주택구매 및 임차자금 마련 지원을 위해 재형 기능을 강화한 청약통장인 ‘청년우대형 청약통장’의 가입기간이 연장되고, 가입 요건이 확대된다. 원래 청약우대형 청약통장은 2021년 12월 31일까지 가입이 가능한데 2023년 12월 31일로 2년 연장이 되었다. 또한 가입 가능한 소득 기준도 연 3,000만원에서 3,600만원 이하로 완화되어 더 많은 청년들이 청년우대형 청약통장에 가입할 수 있게 되었다. 가입조건은 만 19세에서 만34세까지 가능하며 비과세 및 소득공제 혜택도 있다.
청년우대형 청약통장의 경우, 기존의 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공하는 혜택이 있는 만큼 그동안 요건에 부합하지 않아서 가입을 못했거나 시기를 놓쳤던 청년들이라면 놓치지 말고 가입하길 추천한다.